驚呆了，深圳樓市，賣房人被割韭菜了。
唔知大家有冇注意一個問題：
深圳好多新樓，在發展商嘅喜報中，好似都賣得很好
萬豐海岸城瀚府二期，官宣賣咗7成，約90套房、吸金6億元；
前海時代尊府二期，官宣去化82%，約282套，收金 27.39億元；
中洲灣·迎海二期，官宣銷售27.1億，大約去化一半左右；
金眾雲山海公館，官宣勁銷19.3億
一個周末就狂賣咗80億，點睇點詭異。
畢竟3月份嘅小陽春行情明顯系越走越弱，到咗月末，熱度系明顯不如月初了。
在二手行情開始下滑嘅情況下，市場信心回落，新樓反而開始走紅，呢確實有啲和市場情緒唱反調。
那呢啲發展商公布嘅銷售數據到底准不准確呢？
房屋真嘅賣嘅咁好嗎？
我到房地產信息網查了一下官網嘅備案數據。果然發現咗唔啱勁。
卓越珺奕府，龍華上塘片區嘅新盤，靠嘅系比周邊低1-2萬嘅單價吸引買家。
官方講開盤賣咗305套，實際官網上已簽約+已備案嘅只有107套，
實際銷售量比官方公布嘅數據少了將近200套，發展商數據泡沫（少嘅套數÷實際成交套數）達到185%；
中洲灣迎海二期，福田上下沙嘅項目，多數總價都系1000萬以上。
官方講開盤銷售額27.1億，按照套均1000萬來換算，至少賣咗271套；
實際官網已簽認購書或者備案只有61套，數據泡沫達到344.3%。
金眾雲山海，官方講開盤賣咗178套，實際到而家為止已簽認購書或者備案數據只有29套，數據泡沫達到513.8%。
亦都系假數據比實際成交多咗5倍。
盤過一輪數據之後，你就會發現：
而家深圳幾乎所有新盤嘅去化數據都有注水嘅情況，大家嘅數據全都發大水，差別只係注水量幾多罷了。
所以大家睇到發展商發嘅喜報、成交量數據，仲系要多一個心眼。避免被發展商嘅信息差割韭菜。
而家市場整體仲系比較低迷嘅狀態，發展商為咗賣房用假成交數據營造一種火熱嘅市場氛圍，亦系很正常嘅招數。
畢竟如果開盤都賣唔好，後邊大概率亦會賣唔好，除非系打骨折降價促銷。
梗系，即便系報了假數據，亦冇意義。
因為當下嘅市場行情並唔會因為一兩個新盤嘅熱賣而反轉。
就拿卓越珺奕府嘅例子來講，之前沒開盤嘅時候我就已經去睇過項目。
當時還唔系周末，售樓處睇房嘅人就已經好多咗，睇起身確實系會大賣嘅樣子。
但系最後實際成交，依舊慘淡。
呢講明此刻好多買家就系鐘意睇房睇著玩，營銷中心嘅茶水和點心系要吃嘅，但系房屋就未必買咗。

到而家為止，深圳樓市仲未等來增值稅五改三，亦冇等來其他樓市新政。
反但系呢個時候，市場上傳來咗平安信托爆雷嘅消息，仲有賣房人被中介瘋狂PUA嘅事件曝光。

最近，有一個賣房案例在網熱氣了。
講嘅系深圳嘅一個業主，在賣房過程中唔驚唔覺就被中介拿捏了，通過假客戶、低價單位打擊業主信心，跟住壓榨出業主嘅底線。
從結果來睇，市場真實成交價300萬左右，該業主嘅心理價位從290萬一路被壓低到265萬成交，低於市場價35萬成交。
有過賣房經驗嘅業主，應該對呢套路手法不生埗。
仲有某些比較low嘅黑中介，為咗打擊業主信心，專門拿著大喇叭跑到小區樓下吆喝「低價單位」，目嘅系給一啲業主營造小區不斷降價嘅氛圍。
就好似下面呢個案例，搞得業主們很頭痛：
前兩日回百花，中介很誇張。傍晚八點左右，兩個中介騎著小電驢，圍著小區隔離嘅400米跑道轉咗三四圈，用大喇叭喊「某某花園正規三房只賣800萬」（最新市場成交價系900萬+）。
在那個時間段，在那個跑道上，都系小區業主在散步，可冇買家。呢兩個中介慢悠悠嘅轉，大喇叭不斷嘅放，佢哋就系在制造預期。
在呢種市場環境下，好多業主都被搞得非常難受，明明只係想賣個房屋，卻被中介當成案板上嘅魚肉，一而再再而三嘅被要求降價。
中介瘋狂PUA業主降價，無限放大價格因素，核心系創造局部市場嘅超低價撿漏，畢竟佢哋只要賣掉房屋，能收到傭金，就大功告成咗。
至於要唔要賣，得根據你嘅具體情況定奪。
點解二手樓市場上會如此混亂？
客觀來講，上述呢啲中介賣房套路，唔系深圳樓市嘅特產，而系在全國各地蔓延。「自古真情留不住，唯有套路得人心。」
但截至而家，在全國樓市中，還保留二手樓指導價政策，唔啱外展示真實價格，不讓交易回歸透明化，就只淨返深圳一家了，哪怕放眼全球，亦系非常罕見。
可以講呢三年以來，深圳二手樓交易都系屬於燈下黑。
業主唔知人地賣幾多錢，買家也唔知業主掛幾多錢。想查歷史成交價，只能通過小道消息。而有啲小道消息都系編嘅，存在極大嘅誤差，噉就極大嘅限制了交易效率。
明明大家都想買賣，偏偏價格卻睇不見。
用一位讀者嘅話來講就系：中介行業使咗20年才解決掛牌價和真實售價不符嘅假單位問題，指導價政策一夜之間就讓全部單位變成「假單位」（唔知真實掛牌價）。
在呢種極度不透明嘅市場下，深圳樓市208新政至今，好多人都吃咗信息唔啱稱嘅蝕。
2021年2月8日，深圳出台二手樓指導價，本意系為咗降低居民槓桿，在當時那個瘋狂嘅市場來講，呢系調控樓價最好嘅政策。
而家，三年時間過去，二手樓指導價已經和貸款脫鉤，但對外嘅真實價格仲系遮遮掩掩，呢唔單只拉低交易效率，還給某些居心不良嘅人提供了鑽空子嘅機會，實在難以理解。
樓市不舉，百業難起；樓市一衰，百業齊哀。
自從房地產行業遭遇創傷，呢兩年各種理財產品接連爆雷，裁員嘅消息越來越多，老百姓嘅戾氣越來越重。畢竟，時代嘅一粒塵埃，落在個個身上，都系一座大山。
而家深圳樓市，比較欠缺嘅東西系乜野？
用一句話道出咗市場本質：金融嘅基礎就系信用。
比真金白銀更重要嘅，系人心所向。
就中介想幫買家談價嘅呢個行為來講，本身無可厚非，買家都希望能夠以更低嘅價格買到好房屋。
但系用呢種造謠嘅方式，噉就有啲不講武德了。
市場行情好，就搞買家；市場行情唔好，就搞賣家。呢已經唔系基於信任嘅建設性工作，而系掌握更多嘅籌碼，試圖拿捏弱勢嘅一方。
所以呢個節點，對於賣房人來講，要對自己嘅房屋有個清晰判斷，如果不了解市場行情，確實很容易被PUA。
就房地產調控來講，限制政策逐步放開，讓購房者睇見曙光，讓賣家恢復信心，噉就系最好嘅救市。
經濟正在往好嘅方向發展，當各方嘅信任重新搭建起身，深圳樓市自然亦會擺脫低迷情緒。在此之前，個體要做嘅就系走好每一步，包括對於板塊利弊嘅洞悉、產品高低嘅辨別、對於人性嘅理解等。
買樓和換房作為普通人嘅超大額支出，同時又系極其低頻嘅行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大嘅抉擇，做系羅梗系皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。